以资产运营赋能长期价值创造
"浪潮与成长"博鳌系列活动举行。吉宝城市发展部（中国）总裁黄良杰、执行副总裁彭志坚出席，并与众多来自资本机构、不动产及科技企业的代表展开分享与交流。
——"浪潮与成长"博鳌系列活动举行。吉宝城市发展部（中国）总裁黄良杰、执行副总裁彭志坚出席，并与众多来自资本机构、不动产及科技企业的代表展开分享与交流。
在“产业科技大会”的主题演讲中，彭志坚分享了在存量时代以系统化运营重塑资产价值、以场所塑造激发空间活力、以片区运营伴随城市成长、以资本循环穿越周期的实践与思考。
过去的中国不动产市场，价值创造的路径相对简单：土地—开发—销售—增长。但今天，资产越来越多了，价值创造的核心逻辑却发生了转变——价值从新增供应转向了存量运营。
——出租率、能耗、客户需求、成本结构都在变。
而AI的出现，正在把运营变成一个能够持续学习、自我优化的系统。
我们把AI比作自行车，人依然是踩自行车的主角。在人的驱动下，AI提升的是资产的能耗表现、运营效率和用户体验——这三者最终决定了更高出租率、更强现金流，以及能穿越周期的资产价值。
运营不是单点动作，而是一套系统性的能力体系。
从招商租赁、租户运营到能源管理、数字化能力和社区营造，这些能力共同决定资产的长期表现。吉宝关注的从来不只是项目本身，而是如何建立一套可持续、可复制、可盈利的价值创造模式。
有了系统化的运营能力，下一步要回答的问题是：如何让资本精准落地，让存量资产完成蜕变？
以两处海外楼宇资产为例，其中一处位于首尔核心商务区，毗邻文化遗产。针对这栋存量建筑，我们没有拆除重建，而是历时近三年进行了系统性更新：拓展可租赁空间，提升与周边历史街区的融合度，同步优化能源体系。改造后，建筑在提升可租赁面积的同时实现了能耗下降——收入增长、成本降低，为片区沉淀了长效价值。城市更新不是单纯的工程改造，而是长期运营价值的重塑。但并不是所有项目都从建筑改造开始。有时候，价值创造从需求开始。在北悉尼，我们看到了优质教育资源的需求。通过基金平台、运营伙伴与资产改造能力的结合，我们将存量资产转化为一所现代化国际学校，以轻资产基金模式和长期租约锁定稳定现金流。这说明，运营能力的价值不止于楼宇管理，更在于识别需求、导入资源、重塑用途。
当我们谈论运营的时候，有一个有趣的现象——即使拥有相同的租户组合、相同的建筑品质，不同资产的表现仍然会有差异。变量是什么？变量是人，以及看待人的方式。最成功的资产，创造的不只是空间，而是人与人的连接、持续发生的体验和归属感。这就是"Placemaking 场所塑造"的意义。
PAC吉宝静安中心，遵循的就是这一逻辑。我们没有把它定义为写字楼或购物中心，而是一个兼具活力和韧性的城市目的地。通过17家上海首店、差异化招商、城市IP运营和多功能商务空间，PAC重新定义了商务与生活的边界——让办公人群拥有能分享生活的场景，让周边居民拥有能洽谈工作的氛围。
所以我们经常说：未来的竞争，不是建筑之间的竞争，而是体验之间的竞争。不是建造资产，而是运营目的地。
当场所塑造的尺度放大到一个园区、一座新城时，真正决定长期价值的，则是有没有能力伴随区域一起成长。因为城市不是静止的——产业、人口、技术、可持续发展的要求都在变。好的规划不是预测未来，而是为未来变化预留空间。以终为始，让运营前置。
以苏州工业园区为例。这个中新两国首个国家级合作项目，30年前使命是工业化和开放发展，今天的新课题是向更高水平的可持续发展迈进。2024年底，吉宝参与中新绿色数码港项目，建立了覆盖七大维度、24项指标的净零碳体系，为园区升级提供可复制示范路径。
中新天津生态城也是如此——从盐碱荒滩起步，成长为约15万常住人口、近3万家市场主体的可持续城市样板，持续向碳中和与绿色活力方向升级。
中新济南未来产业城，同步承载产业、生活与国际合作三重目标，从起步阶段就提前落地运营体系。因此，由吉宝运营的鹊华中新园开业不到一年累计接待游客已突破100万人次。
城市不是为今天而建，而是为未来而规划。
资产运营的最终目的是资产表现：资产表现带来稳定现金流，稳定现金流形成长期回报，长期回报支撑资本循环，资本循环推动下一轮增长。
资本循环的逻辑没变，但市场在变。近几年，我们在中国持续强调：China for China——深耕本地资本、联动本地伙伴、贴合本地需求。
决定资产长期表现的，不只是资金成本，更是谁更理解当地产业、消费者和市场，谁能真正整合本地资源。
2026半年报显示，吉宝提前实现“2026年底前1000亿新元”基金管理规模目标——这是来自市场的肯定。
未来，有价值的企业未必拥有最多资产，而是能够连接资产、资本、产业和人的企业。因此，吉宝在城市发展领域把自己定义为：城市发展的生态组织者。
存量时代，长效价值来自持续的运营深耕。未来，吉宝将持续以资本赋能空间、以场所承载活力、以运营穿越周期，与各界伙伴共生共赢，助力中国城市高质量长效发展。